STJ decide: imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por dívida condominial

STJ decide: imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por dívida condominial

Quando falamos em condomínio, uma das maiores dores de cabeça é o atraso no

pagamento das cotas. Afinal, a inadimplência compromete diretamente a saúde financeira do empreendimento e, na prática, recai sobre os demais moradores.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe uma decisão importante sobre o tema: é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente para quitar dívida condominial.

O que está em jogo?

A discussão analisada pelo Tribunal era simples, mas de grande impacto: pode o condomínio cobrar judicialmente cotas em atraso e penhorar a unidade mesmo quando ela está alienada fiduciariamente, ou seja, vinculada a um contrato de financiamento?

A posição do STJ

O STJ entendeu que sim. Mesmo estando o imóvel sujeito à alienação fiduciária — o que significa que a propriedade é resolúvel e temporária — isso não afasta a obrigação de pagar as despesas condominiais.

Em outras palavras, o imóvel continua respondendo pela dívida, pois a obrigação condominial tem natureza “propter rem”, isto é, está vinculada ao bem e não apenas ao seu titular momentâneo.

O fundamento jurídico veio do artigo 1.345 do Código Civil, que estabelece:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Assim, ainda que haja contrato de alienação fiduciária, o imóvel pode sim ser penhorado em uma execução de cobrança de cotas condominiais.

Papel do credor fiduciário

Um ponto relevante da decisão é que o credor fiduciário (geralmente o banco) deve ser citado na ação. Nessa hipótese, a instituição financeira pode optar por quitar a dívida, garantindo a preservação de seu crédito, e depois buscar o ressarcimento junto ao devedor fiduciante.

Impactos práticos para os condomínios

Essa decisão fortalece a segurança jurídica das cobranças condominiais, já que permite ao condomínio utilizar o próprio imóvel inadimplente como garantia de pagamento.

Entre os principais reflexos, destacam-se:

• Evita que a dívida de alguns seja repassada indiretamente aos condôminos adimplentes.

• Estimula maior responsabilidade tanto do devedor quanto das instituições financeiras que concedem crédito imobiliário.

• Garante maior eficácia nos meios de cobrança, tornando a gestão condominial mais sustentável.

Conclusão

O entendimento firmado pelo STJ representa um marco relevante para a administração condominial, trazendo mais equilíbrio e justiça na cobrança de cotas em atraso.

Nosso escritório acompanha de perto os desdobramentos da jurisprudência e está à disposição para orientar síndicos, administradoras e condôminos sobre as melhores estratégias jurídicas na defesa de seus interesses.